Il Mercato Immobiliare in Italia nel 2003

L’agenzia del Territorio ha pubblicato la nota semestrale in cui sono analizzati, a livello nazionale, i dati di consuntivo delle compravendite registrate nel 2003, anticipando con questo documento il “Rapporto immobiliare sui volumi di compravendita” disponibile per la metà di luglio. A fronte di un forte aumento delle compravendite registrato nel 2002, il mercato immobiliare nel corso del 2003 ha registrato una sostanziale tenuta. l’incremento del 2002 è stato influenzato da tre fattori specifici: a) la vendita degli immobili pubblici (tramite la società di ’cartolarizzazione’ Scip); b) l’abolizione dell’Invim che ha comportato lo spostamento delle transazioni (o almeno della loro registrazione) dal 2001 al 2002, c) gli sgravi fiscali previsti dalla cosiddetta ’Tremonti-bis’, con effetti, in questo caso, sulle sole compravendite d’immobili a destinazione commerciale. In particolare, gli sgravi fiscali per il settore commerciale hanno prodotto l’anticipazione degli acquisti al 2002. Il numero di transazioni raggiunto nel 2002 è stato di oltre 760 mila unità immobiliari compravendute nel solo settore residenziale (1.625.000 circa per il complesso degli immobili esclusi i terreni e gli immobili “Scip”). Nel corso del 2003, i diversi settori (residenziale, commerciale, altro) hanno fatto registrare tendenze piuttosto dissimili. Il settore residenziale presenta, come ci si poteva attendere dato l’effetto INVIM che ha “gonfiato” il numero delle transazioni nel 2002, un I semestre in netto calo (-3,1% sullo stesso periodo dell’anno precedente). Contrariamente alle attese, il II semestre segna una svolta: +3,3% sullo stesso periodo del 2002, conseguendo così su base annua una sostanziale stazionarietà nei volumi di compravendita ormai ai massimi storici. Sul settore commerciale, invece, si è scaricata la conclusione delle incentivazioni fiscali e quindi il 2003 vede una sensibile flessione negli acquisti di negozi, capannoni, uffici ecc in misura pari, su base annua, all’11,2%. E’ opportuno, comunque, sottolineare che il settore mostra valori superiori di circa il 14% rispetto al 2001. Il mercato degli immobili del settore ’Altro’ (box e posti auto in prevalenza, ma anche alberghi, immobili pubblici e categorie speciali) risulta in lieve aumento (+1%) nel 2003. Il Mercato Immobiliare in Italia nel 2003 All’inizio del 2002 si è riscontrato un aumento delle compravendite legato all’ effetto Invim (imposta sull’incremento di valore degli immobili) che ha comportato uno spostamento del NTN dal 2001 al 2002, valutato equivalente a circa il 2% delle compravendite del 2002. l’effetto Invim deriva dalla Legge finanziaria 2002 (L. 448/2001) che ha anticipato l’eliminazione dell’Invim al dicembre 2001, invece del previsto dicembre 2002. Ciò ha comportato lo slittamento del rogito al 2002 al fine di evitare il pagamento di quest’imposta. L’andamento del NTN nel I semestre 2002 e 2003, mostra chiaramente come le compravendite sono risultate maggiori nel 2002, soprattutto nel mese di gennaio ( effetto Invim). Mentre, è evidente la netta ripresa del settore residenziale nella seconda parte dell’anno, in particolare nei mesi di luglio e di dicembre. L’incremento registrato nel mese di dicembre 2003 è, almeno in parte, giustificato dall’introduzione nella legge finanziaria 2004 della rivalutazione del 10% (invece del 5%) dei moltiplicatori catastali previsti nell’art. 52 del dpr n 131/862. Questo effetto è, probabilmente, meno sostanziale di quello dovuto all’abolizione dell’Invim, poichè, la notizia di questa norma si è avuta solo nel mese di dicembre. Peraltro, ha contribuito a portare il NTN del settore residenziale del 2003 allo stesso livello del 2002. Relativamente al settore commerciale, l’andamento mensile delle compravendite mostra chiaramente che nel 2003 il mercato sia rimasto quasi sempre al di sotto di quello del 2002, non solo nel primo semestre, ed in particolare a gennaio per l ’effetto invim, ma anche nel secondo semestre, soprattutto nel mese di dicembre. L’impennata del NTN del settore commerciale nel dicembre 2002, è dovuta, essenzialmente, alle agevolazioni fiscali della cosiddetta ’ Tremonti bis’ che venivano a scadenza nel 2002. La nota concernente l’andamento delle compravendite nel I semestre 2003 pubblicata nel mese di Novembre 2003, aveva evidenziato un andamento sostanzialmente in diminuzione del NTN rispetto sia al semestre precedente sia al primo semestre 2002. Il grafico riportato nella figura 1 riporta gli andamenti semestrali del NTN divisi per settori ed al netto del NTN relativo alla cartolarizzazione, dei settori residenziale, commerciale ed altro per il biennio 2002-03. Nel secondo semestre 2003 si registra, invece, una ripresa in tutti i settori. Il NTN passa, da 764.379 complessivo nel primo semestre 2003 a 842.633 nel secondo semestre, con un incremento percentuale superiore al 10%. In particolare il settore residenziale registra nel secondo semestre rispetto al primo semestre 2003, un aumento del 7,65%, quello commerciale del 12% circa e l’altro del 13%. Nel complesso, peraltro, la ripresa registrata nel secondo semestre 2003, porta i valori del NTN totale ad un livello analogo a quello registrato nel 2002, che pure è risultato un anno di notevole incremento e vivacità del mercato immobiliare. Si registra, infatti, una piccola variazione negativa pari a " 1% circa, sul dato annuale complessivo del 2003 rispetto al 2002.

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